Otvoreni ili zatvoreni fond: razlike i gdje je ELTIF

Otvoreni fond kontinuirano izdaje nove udjele i otkupljuje postojeće prema pravilima fonda, najčešće po neto vrijednosti imovine (NAV). Zatvoreni fond prikuplja kapital u određenom razdoblju, nakon toga ne otkupljuje udjele na zahtjev, a ulagatelj izlazi na kraju životnosti fonda ili prodajom udjela drugoj osobi. ELTIF je u osnovi dugoročna struktura bliska zatvorenom fondu: otkup prije kraja životnosti nije moguć, osim ako pravila fonda dopuštaju ograničene otkupe tijekom životnosti pod strogim uvjetima. Nijedna struktura nije bolja sama po sebi, nego odgovara različitoj imovini i različitim ulagateljima.

Kako funkcionira otvoreni fond?

Otvoreni fond nema unaprijed određen broj udjela. Kada ulagatelji uplaćuju novac, fond izdaje nove udjele. Kada traže otkup, fond ih otkupljuje i isplaćuje novac, obično po NAV-u na dan obračuna umanjenom za eventualnu naknadu. Primjer otvorene strukture su UCITS fondovi prema Direktivi 2009/65/EZ, koji omogućuju redovite otkupe prema pravilima fonda.

Da bi mogao ispunjavati zahtjeve za otkup, otvoreni fond mora držati dovoljno likvidne imovine ili imati alate za upravljanje likvidnošću. To dobro funkcionira kod imovine kojom se svakodnevno trguje. Kod nekretnina je teže, jer se zgrada ne može brzo prodati bez rizika niže cijene.

Kako funkcionira zatvoreni fond?

Zatvoreni fond prikuplja kapital u razdoblju upisa, a zatim ga ulaže prema strategiji. Nakon zatvaranja upisa broj udjela se obično ne mijenja, a fond ne otkupljuje udjele na zahtjev ulagatelja. Na kraju životnosti fond prodaje imovinu i isplaćuje ulagatelje.

Ulagatelj koji želi izaći prije toga mora pronaći kupca za svoj udio. Neki zatvoreni fondovi kotiraju na burzi, pa se udjelima trguje po tržišnoj cijeni koja može biti viša ili niža od NAV-a. Drugi nemaju organizirano tržište, pa je prodaja udjela sporija i neizvjesnija.

Kako se razlikuju u glavnim obilježjima?

Gdje se u toj podjeli nalazi ELTIF?

ELTIF je dugoročni fond s određenom životnošću. Ulagatelji ne mogu tražiti otkup prije kraja životnosti, a otkupi su mogući od dana nakon njezina isteka (članak 18. stavak 1.). Pravila fonda moraju jasno navesti datum kraja životnosti i mogu dopustiti njezino privremeno produljenje. Po tome je ELTIF blizak zatvorenom fondu.

ELTIF 2.0 ipak dopušta i elemente otvorenosti. Otkupi tijekom životnosti mogući su ako ih pravila fonda dopuštaju i ako su ispunjeni svi uvjeti iz članka 18. stavka 2.: otkup se ne provodi prije kraja minimalnog razdoblja držanja, upravitelj nadležnom tijelu može dokazati primjerenu politiku otkupa i alate za upravljanje likvidnošću, politika jasno navodi postupke i uvjete, otkupi su ograničeni na postotak imovine fonda, a kada zahtjevi premaše taj postotak, krate se razmjerno (pro rata) uz jednako postupanje prema ulagateljima.

Treći put izlaska je prijenos udjela. Pravila ELTIF-a ne smiju sprječavati ulagatelje u slobodnom prijenosu udjela na treće strane, osim na upravitelja (članak 19. stavak 2.). Pravila mogu omogućiti i uparivanje udjela, odnosno povezivanje ulagatelja koji izlaze s onima koji ulaze, ali ono ne jamči niti zasniva pravo na izlaz (članak 19. stavak 2.a i članak 30. stavak 2.). Pojam je objašnjen u rječniku pod uparivanje udjela.

Više o praktičnim posljedicama u tekstu o likvidnosti ELTIF-a.

Zašto su nekretninski fondovi ponekad zatvoreni?

Nekretnine su dugoročna i manje likvidna imovina. Ako fond obećava redovite otkupe, a ulagatelji istodobno zatraže velike iznose, fond može biti prisiljen prodavati zgrade brzo i po nižoj cijeni. Taj gubitak tada snose i ulagatelji koji ostaju u fondu. Zatvorena struktura usklađuje razdoblje ulaganja s prirodom imovine, pa upravitelj ne mora prodavati u nepovoljnom trenutku zbog otkupa.

Životnost ELTIF-a mora biti usklađena s dugoročnom prirodom fonda i životnim ciklusima pojedinačne imovine (članak 18. stavak 3.). Kako nekretninski fond funkcionira u cjelini, opisano je u tekstu kako funkcionira nekretninski fond.

Može li otvoreni nekretninski fond obustaviti otkupe?

Otvoreni fondovi mogu imati alate za upravljanje likvidnošću koje predviđaju njihova pravila, primjerice otkazne rokove ili ograničenja otkupa u određenom razdoblju. Kada mnogo ulagatelja istodobno želi izaći, ti alati mogu odgoditi ili smanjiti isplatu. Redoviti otkup kod otvorenog nekretninskog fonda zato nije jednak novcu na računu. Koje alate fond ima i kada ih može primijeniti, treba pročitati u prospektu i pravilima fonda. Pojam otkupa objašnjen je u rječniku pod otkup udjela.

Kako se određuje cijena ulaska i izlaska?

Kod otvorenog fonda ulazi se i izlazi uglavnom po NAV-u. Kod nekretnina se NAV temelji na povremenim procjenama, pa može kasniti za tržištem. Ako je NAV viši od cijene koja bi se ostvarila prodajom, ulagatelji koji izlaze dobivaju više, a teret snose oni koji ostaju. Zato pravila fonda mogu predvidjeti mehanizme koji štite preostale ulagatelje.

Kod zatvorenog fonda ulazi se po cijeni upisa, a izlazi na kraju životnosti prema ishodu prodaje imovine ili ranije prema cijeni dogovorenoj s kupcem udjela. Ta cijena može biti niža od NAV-a, osobito kada je malo kupaca. Kako se procjenjuju nekretnine, opisuje tekst o procjeni nekretnina u fondu.

Praktičan primjer: tri puta izlaska

Primjer je ilustrativan i bez brojki. Ulagatelj u otvorenom fondu podnosi zahtjev za otkup, čeka otkazni rok i dobiva isplatu po NAV-u, osim ako fond primijeni alat za ograničenje otkupa. Ulagatelj u zatvorenom fondu bez organiziranog tržišta traži kupca za svoj udio i pregovara o cijeni. Ulagatelj u ELTIF-u koji dopušta otkupe tijekom životnosti čeka kraj minimalnog razdoblja držanja, podnosi zahtjev i može dobiti samo dio traženog iznosa ako su zahtjevi premašili dopušteni postotak.

U sva tri slučaja izlaz postoji, ali s različitim rokovima, cijenama i neizvjesnošću.

Koji su rizici i ograničenja?

Kod otvorenog fonda glavni rizik je nesklad između obećane likvidnosti i stvarne likvidnosti imovine, koji se pokaže kada mnogi žele izaći istodobno. Kod zatvorenog fonda rizik je da novac bude vezan dulje od planiranog, da kupca za udio nema ili da je cijena niža od NAV-a. Kod ELTIF-a vrijedi kombinacija: otkup prije kraja životnosti u pravilu nije moguć, a ako ga pravila dopuštaju, ograničen je i može se razmjerno kraćiti. Usporedba s klasičnim fondom nalazi se u tekstu ELTIF ili investicijski fond UCITS.

Koji je zaključak?

Otvorena struktura nudi redovitije mogućnosti izlaska, ali je teže uskladiva s nelikvidnom imovinom. Zatvorena struktura bolje odgovara dugoročnoj imovini, ali veže novac ulagatelja. ELTIF se nalazi bliže zatvorenom modelu, uz mogućnost ograničenih otkupa i prijenosa udjela. Prije odluke provjerite datum kraja životnosti, pravila otkupa i put izlaska. Ovaj tekst je edukativan i nije investicijski savjet.

Česta pitanja

Opće informacije. Nije investicijski savjet niti procjena primjerenosti.

Kopiraj poveznicu